Un préstamo de construcción no se parece a un préstamo sobre una casa terminada, y confundirlos es la causa más común de que un proyecto se quede a medias. La diferencia principal es que el dinero no sale de una sola vez.
Desembolsos por etapas
El monto aprobado se libera contra avance de obra, en tramos definidos desde el inicio: fundaciones, estructura, techos, acabados. Cada desembolso se hace cuando la etapa anterior está terminada y verificada.
Eso protege a las dos partes. A quien presta, porque su capital no queda expuesto de golpe. Y al propietario, porque obliga a que el proyecto avance en orden en lugar de gastarse el presupuesto en los primeros meses. Lo que hay que acordar antes de firmar es el calendario: qué debe estar listo para cada tramo y quién lo confirma.
Sobre qué se presta
Este es el detalle que sorprende a muchos. La garantía se evalúa sobre lo que existe hoy —el terreno y lo ya construido— y no sobre lo que valdrá el proyecto terminado.
El valor final importa, pero para otra cosa: para saber cómo se paga el préstamo al vencimiento. Si el avalúo se apoyara en el proyecto terminado, cualquier atraso dejaría la operación descubierta.
Las condiciones son las mismas del resto: desde $50.000, de seis meses a tres años, con tasas del 9% al 16% anual y hasta un 50% del avalúo, normalmente entre 30% y 40%.
Qué se revisa antes
Los permisos, y si cubren efectivamente la obra que se piensa hacer. La disponibilidad de agua y los servicios, sin los cuales no hay construcción posible. El presupuesto, y si es realista para lo que se quiere levantar. Quién construye, porque de eso depende que el calendario de desembolsos se cumpla. Y la finca: estudio registral, gravámenes y titularidad.
La salida
Todo préstamo de construcción necesita una respuesta clara a una pregunta: ¿con qué dinero se cancela el capital al final? Normalmente es la venta de la propiedad terminada, la venta de unidades, o una refinanciación una vez que la obra está lista y vale más.
El plazo tiene que alcanzar para eso. Un préstamo a doce meses sobre una obra que realmente toma veinte es un problema con fecha puesta, y conviene ajustarlo antes de empezar y no después.
Para empezar
Errores que se repiten
Presupuestar sin margen. Las obras casi siempre cuestan más de lo proyectado, y un préstamo calculado al centavo deja el proyecto sin aire en la última etapa.
Pedir el plazo justo. Si la obra toma dieciocho meses y el préstamo vence a los doce, el problema ya está agendado.
Empezar antes de tener los permisos completos. Construir sobre un trámite pendiente compromete la finca y complica cualquier financiamiento posterior.
Con el terreno inscrito, los permisos o el estado de su trámite, el presupuesto de obra y una idea del calendario. Aquí puede ver cómo trabajamos el financiamiento de proyectos y aquí enviar su solicitud.
Escríbanos por WhatsApp al +506 4001 6413 y le contestamos en español. Desde Estados Unidos o Canadá puede llamar al 855-562-6427, y también puede escribirnos a info@gap.cr.
Para darle una respuesta concreta solo necesitamos cuatro datos: el número de finca, una idea del valor de la propiedad, el monto que necesita y cómo piensa devolverlo. Con eso le decimos de una vez si su caso es viable y en qué rango, sin costo y sin compromiso.
Y si no encaja, también se lo decimos. Preferimos ahorrarle el tiempo.
Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)
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