Un terreno puede servir de garantía, pero no se valora ni se financia igual que una casa. La diferencia está en qué tan fácil sería venderlo si algún día hiciera falta.
Qué hace financiable a un terreno
Que esté inscrito con número de finca en el Registro Nacional. Un terreno en posesión, sin título, no puede soportar una hipoteca: no hay folio contra el cual inscribirla.
Que tenga acceso. Camino público, o una servidumbre debidamente constituida. Un lote sin acceso legal formalizado es muy difícil de vender.
Que tenga disponibilidad de agua. Sin la carta del AyA o de la ASADA no se puede construir, y sin poder construir el universo de compradores se reduce muchísimo.
Que el uso de suelo permita algo. La zonificación municipal decide qué se puede levantar ahí, y eso determina para quién vale el terreno.
Por qué el monto suele ser menor
Se presta hasta el 50% del avalúo y lo más común es entre 30% y 40%. En terrenos, la práctica se mueve hacia la parte baja de ese rango, y hay una razón sencilla: un lote tarda más en venderse que una casa terminada.
Un terreno no genera renta, no se puede habitar mientras tanto y su comprador es más específico. Todo eso pesa en el avalúo y en el monto que un prestamista está dispuesto a colocar.
El caso de la zona costera
Aquí conviene tener mucho cuidado. Buena parte del terreno atractivo cerca del mar no es propiedad privada sino concesión de la zona marítimo terrestre, administrada por la municipalidad.
Una concesión es un derecho de uso por un plazo, sujeto a condiciones, y no funciona como garantía hipotecaria ordinaria. Muchos propietarios lo describen de buena fe como “su terreno” sin saber la diferencia. Lo primero que se revisa en cualquier finca cerca de la costa es exactamente eso.
Para qué se usa
Lo más frecuente: liberar capital de un lote ya pagado para iniciar la construcción, comprar otra propiedad, o capitalizar un negocio. También como puente mientras se concreta la venta del propio terreno.
Tenga a mano el plano catastro, el estudio registral si lo tiene, la carta de agua y el certificado de uso de suelo. Con eso el expediente avanza rápido; sin eso, el trámite se detiene en el primer paso.
Terreno con construcción a medias
Es un caso frecuente y merece su propio párrafo. Un lote con una obra parcialmente levantada no se tasa como terreno ni como casa terminada, y su valor suele estar más cerca del primero que del segundo.
Si el plan es terminar esa obra, normalmente conviene estructurarlo como financiamiento de proyecto con desembolsos por etapas, en lugar de un préstamo único contra el terreno.
Segregaciones y planos
Cuando un terreno grande se piensa dividir, el momento importa. Una segregación en trámite complica la inscripción de la hipoteca, porque las fincas resultantes todavía no existen registralmente.
Lo ordenado es resolver primero la situación registral y después financiar, o bien hipotecar la finca madre tal como está hoy. Intentar las dos cosas a la vez es lo que traba estos expedientes durante meses.
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Para darle una respuesta concreta solo necesitamos cuatro datos: el número de finca, una idea del valor de la propiedad, el monto que necesita y cómo piensa devolverlo. Con eso le decimos de una vez si su caso es viable y en qué rango, sin costo y sin compromiso.
Y si no encaja, también se lo decimos. Preferimos ahorrarle el tiempo.
Article by Glenn Tellier (Founder of CRIE and Grupo Gap)
