Antes de aprobar un préstamo con garantía hipotecaria alguien tiene que mirar la propiedad. No es un trámite de forma: de esa revisión sale el número que define cuánto se puede prestar.
Qué se revisa realmente
Son cuatro cosas distintas, y conviene no confundirlas.
El avalúo establece cuánto vale la propiedad hoy, comparándola con ventas reales de inmuebles parecidos en la zona. Es la base de todo lo demás.
La inspección física mira el estado: estructura, techos, humedad, instalaciones, y si lo construido corresponde a lo que dicen los planos.
El estudio registral confirma quién es el dueño y qué gravámenes o anotaciones pesan sobre la finca.
Y los servicios y accesos: agua, electricidad y camino de acceso, porque sin ellos la propiedad es mucho más difícil de vender.
Lo que aparece con más frecuencia
Hay hallazgos que se repiten. Construcción sin registrar: una ampliación o una segunda casa que existe en el terreno pero no en los planos ni en el Registro; no siempre impide el préstamo, pero cambia el avalúo. Diferencias de medida entre el plano catastro y lo que hay en el sitio. Gravámenes viejos que nunca se cancelaron aunque la deuda esté pagada. Y problemas de acceso, sobre todo servidumbres que no están bien constituidas.
Ninguno de estos es necesariamente fatal. Lo que sí hacen es alargar el trámite si aparecen a mitad de camino, por eso conviene revisarlos antes.
Quién paga y quién lo coordina
El avalúo lo hace un profesional independiente y forma parte de los costos del expediente, dentro de ese 8% aproximado del monto que cubre honorarios legales y comisión de GAP. La coordinación la hacemos nosotros: usted no tiene que contratar peritos ni encargar estudios por su cuenta.
Cómo se traduce en dinero
El avalúo fija el techo del préstamo. Se presta hasta un 50% de ese valor, y lo más común es entre 30% y 40%. Una propiedad tasada en $300.000 soporta un préstamo de hasta $150.000, y en la mayoría de los casos el monto quedará entre $90.000 y $120.000.
Por eso el valor que usted cree que tiene la casa y el valor del avalúo tienen que conversar antes de que se hable de montos. Cuando no coinciden, casi siempre es porque las ventas comparables de la zona dicen otra cosa.
Cómo llegar preparado
Tenga a mano el plano catastro, los permisos de cualquier construcción hecha, el recibo de agua y luz, y —si la finca está a nombre de una sociedad— los libros y la personería al día.
Si la inspección encuentra algo
Lo habitual no es que se caiga la operación, sino que se ajuste. Una construcción sin registrar puede llevar a que se tase solo lo formalizado. Una servidumbre mal constituida puede pedir un trámite previo. Un gravamen viejo, su cancelación.
Lo que sí conviene es no ocultar nada. Todo lo que existe en la finca va a aparecer en la revisión, y mencionarlo desde el inicio ahorra semanas frente a descubrirlo a mitad del expediente.
